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Les loyers sont indexés sur l’indice INSEE du Coût de la Construction. Depuis 2000, la progression annuelle de cet indice dépasse régulièrement les 5% (8% sur les 12 derniers mois), avec pour conséquence une augmentation significative des loyers. Ceux-ci, du fait de l’augmentation de l’ICC, peuvent ainsi se retrouver en complet décalage avec les valeurs de marché pratiquées aujourd’hui.

 

Or, selon les dispositions de l’article L145.39 du Code du Commerce, si par le jeu de l’indice, le loyer évolue de plus de 25%, il est possible pour les cocontractants de demander la révision du loyer afin de le faire de nouveau correspondre à la valeur locative de marché.

 

L’indicateur Δ, conçu et développé par Mobilitis, permet aux entreprises de déterminer l’évolution de l’écart entre le loyer indexé acquitté moyen, selon l’année de signature du bail et la progression de l’ICC, et les valeurs moyennes actuelles de transaction dans le secteur où se situe leur immeuble.

 

 

Par exemple, on note sur Paris Centre Ouest des valeurs moyennes de transaction autour de 570 €/m²/an à mi 2008. Or, les entreprises qui ont signé un bail en 2000 pour des valeurs autour de 530 €/m²/an, du fait de l’augmentation de l’ICC, acquittent aujourd’hui de l’ordre de 740 €/m²/an, soit une différence d’environ 28,5% par rapport aux baux signés aujourd’hui sur des immeubles comparables ou plus récents. Pour les années suivantes, la différence est encore plus forte. En 2001, 2002 et 2003, les écarts entre les loyers indexés payés en 2008 et la valeur locative constatée en 2008 sont respectivement de 60%, 45% et 25.5%.

 

Dans la zone Paris Centre Ouest, comme dans d’autres, de nombreux locataires se trouvent donc aujourd’hui en position de se tourner vers leur propriétaire en vue de revoir leur loyer.

 

Mais cette démarche demande à être préparée. Si la révision est un processus amiable, elle peut déboucher sur un contentieux, même si les bailleurs, par les temps actuels, souhaitent plutôt faire en sorte de conserver de « bons » locataires.

 

Avant de demander une révision, il faut disposer d’une vision exacte des coûts, avantages et inconvénients de ses locaux. Un loyer élevé peut être compensé par des charges et taxes raisonnables. Des surfaces avec une bonne capacité d’occupation sont susceptibles de constituer une économie en mètres carrés occupés. Enfin, les critères qualitatifs, comme l’accessibilité, sont à prendre en compte.

 

Envisager une révision de loyer revient à se poser la question de la pertinence de son implantation, donc à en envisager d’autres, et à comparer de façon approfondie plusieurs les scénarios.

 

Dans un marché immobilier favorable, avec une augmentation de l’offre et un tassement ou une baisse des valeurs locatives, et avec les possibilités de révision, la plupart des entreprises doit pouvoir optimiser ses  coûts immobiliers au cours des prochains mois, que ce soit en jouant sur le seul montant de les loyers ou sur l’ensemble des dépenses.

 

www.mobilitis.com

	Les Bureaux en Régions.

Le marché des bureaux marque le pas en régions.

 

Les transactions de bureaux, en glissement sur 12 mois, sont restées stables pour la première fois depuis 2003 sur l'ensemble des marchés régionaux. Cette stabilisation n'est pas surprenante après plusieurs années pendant lesquelles les transactions avaient atteint des niveaux historiques. En outre, elle intervient 9 mois après les premiers signes de ralentissement constatés sur le marché des bureaux en Ile-de-France. Aussi, on s'attend au deuxième semestre à un fléchissement des transactions sur l’ensemble des régions. La diminution du volume des commercialisations devrait être comprise entre -5 et -10 % l’an en 2008 et en 2009.

L'offre, qui était au cœur de toutes les attentions à la fin de l'année 2007, a continué à progresser. Cette augmentation intervient dans un contexte économique peu favorable et l'évolution mitigée des transactions contribue à générer des tensions dans un certain nombre de secteurs de marché. Certes, la plupart des programmes de bureaux offrant des prestations de qualité devrait se commercialiser normalement. Cependant, l'abondance des programmes neufs entraînera une augmentation significative de l’offre globale de bureaux régionaux avec une dégradation attendue du marché des bureaux de seconde main dans les mois à venir.

 

Lyon tire son épingle du jeu grâce notamment à un deuxième trimestre très actif. Aussi, l'excellent niveau de transactions constaté en 2007 s'est confirmé au premier semestre 2008. Cette bonne tenue du marché intervient à contre courant des marchés parisiens (-13 %) et des grandes métropoles régionales, Lille (-16 %) ou Aix/Marseille (-20 %).

 

Les loyers ont continué à augmenter, souvent modérément, dans la plupart des marchés. Toutefois, les négociations se durcissent et portent sur les avantages consentis par les propriétaires. Le ralentissement économique conjugué à une hausse de l'offre substantielle dans un certain nombre de villes devrait interrompre cette progression.

 

Le marché de l'investissement en régions a bien résisté, stimulé par de nombreuses ventes de bureaux neufs. En effet, les investissements ont atteint 1,15 milliard d'euros, soit une baisse de 4 % par rapport au premier semestre 2007. Si les taux de rendement sont restés faibles en début d'année, les estimations retenues à mi-année ont illustré une remontée significative du taux prime dans tous les marchés régionaux.

 

Toute l’étude sur le site d’Atisreal.