La société de consommation est une société de l’instantané : chacun consomme selon son besoin du moment, un bien ou un service, dans le domaine des loisirs, comme dans les biens de consommations quotidiens. On veut tout essayer, du produit en soi à la manière de l’acquérir : changer pour trouver mieux, ne pas rester dans l’immobilisme une seconde, telle est la société d’ aujourd‘hui.

Dans le monde de l’Entreprise, les cycles économiques suivent ce même chemin : l’activité fluctue au gré du marché et de la demande du moment dans un système où le « consommateur » est roi.

L’Immobilier suit le monde de l’Entreprise : les immeubles et leur occupation varient avec l’activité, l’entreprise est « reine », et ses besoins déterminent l’utilisation des murs.

La société de l’instantanéité s’applique donc à l’immobilier : l’immobilier se met en mouvement, les mouvements s’accélèrent, les contenants s’adaptent aux contenus, remettant entièrement en cause la gestion des équipements qui les constituent. Devenant alors des « consommables » au service de l’activité, ces équipements voient leur maintenance évoluer.   

Maintenance préventive et maintenance curative

La maintenance préventive consiste à planifier les actions de maintien du bon fonctionnement des équipements, tandis que la maintenance curative consiste à gérer les interventions au cas par cas, ponctuelles, survenant de façon imprévue. Dans le tertiaire, une optimisation du préventif permettrait de le faire baisser et de se focaliser plus nécessairement sur le curatif.

Au sein des grands groupes et des mouvances actuelles des fusions, acquisitions, le cycle de vie d’occupation se raccourcit, l’immeuble qui se devait d’être immuable dans le temps  se réhabilite de plus en plus souvent au goût des nouveaux arrivants.
L’effet du contenu agit sur le contenant : le cycle économique de l’entreprise dépasse celui du bâtiment. Les réaménagements liés à l’activité sont de plus en plus fréquents, et entraînent des travaux de réhabilitation.

La notion de préventif s’oriente peu à peu vers celle d’une gestion des fréquences de changements : la question « quand devrons nous casser ce mur et changer le système de ventilation » se substitue à celle-ci : « quand devons-nous nettoyer les filtres ? »

Les équipements servant l’activité deviennent des « consommables ». Les normes changent, et l’effet de préventif tend à relever sommairement la qualité du matériel installé. Les garanties commencent à être appliquées, rendant encore plus difficile ou plus longue la période de premier entretien. Tout cela tend à pousser le préventif vers la sortie pour laisser place au conditionnel.
La maintenance conditionnelle et prédictive, implantée dans l’industrie, est en passe de le devenir dans le tertiaire.

Les priorités ont changé et la maintenance préventive perdure uniquement pour ce qui touche à la sécurité des personnes et des biens. La maintenance curative elle, éternelle, demeure, et concerne 70% des petites opérations de maintenance.

Face à cette société de consommation, où les mouvements de personnel et de bâtiment ne cessent d’augmenter, comment équilibrer les contrôles dans ces deux domaines ?

Maintenance et GMAO

Cette évolution impose de revoir les concepts mêmes de la GMAO (gestion de la maintenance assistée par ordinateur). Outil de maintien d’un système opérationnel des équipements pour garantir la sécurité, la protection, et surtout le bon taux de fonctionnement, la GMAO touche désormais les secteurs de l’industrie et des services.

Dans le secteur tertiaire, elle concerne l’ensemble des équipements qui le constituent (unités de production ou équipements hors production). Longtemps décriée par les acteurs du tertiaire, la GMAO fut cantonnée à l’industrie jusqu’à une époque récente. Ce n’est que depuis une quinzaine d’années que l’on voit apparaître ici et là des GMAO chez les grands institutionnels du monde de l’immobilier.

Les contrôles relatifs à l’environnement mais aussi à la protection s’avèrent de plus en plus difficiles à suivre, exécuter, archiver, et lever. Le système humain n’étant pas infaillible, les grands institutionnels du tertiaire se tournent vers des outils qui permettent de suivre en temps réel les processus de contrôle tout au long de leur déroulement : un des outils permettant ce suivi est la GMAO.

GMAO et institutionnels

Une divergence existe entre industrie et milieu tertiaire : tandis que dans l’industrie la GMAO a pour vocation de maintenir à 100% un système en production afin de garantir la livraison des biens produits, en milieu tertiaire, elle a pour but de fournir une prestation exigeante pour offrir le meilleur rendu à l’occupant. Le vieil adage de la protection des biens et des personnes est aujourd’hui l’affaire de tous. Ce thème de la sécurité entre en jeu dès la constitution d’un Référentiel Unifié. En effet, alors que l’industrie pousse à protéger l’homme des machines, le tertiaire, lui, met à distance l’homme de la machine. Les institutionnels qui ont fait le choix d’équiper en Gestion de maintenance leurs actifs avaient, semble t-il, déjà pressenti la tendance d’aujourd’hui et pris les devants sur l’émergence des nouvelles normes de plus en plus restrictives et contraignantes dans la gestion quotidienne.

GMAO et Référentiel

Certains institutionnels, ne trouvant pas de solution dédiée conforme à ces nouvelles contraintes, se sont tournés vers des outils « maison », qui cependant, ne prennent pas en compte l’ensemble des exigences actuelles, un seul Référentiel, une seule base ou regroupement d’information afin de pouvoir effectuer des consolidations, des campagnes uniformes sur l’ensemble de leurs patrimoines, des audits permettant de se prémunir des risques de type « pénal » ou pouvant nuire à la sécurité des personnes. Les nouvelles réglementations poussent les outils de GMAO à devenir partie intégrante d’un Référentiel Unifié Métier, permettant à chacun des acteurs de la chaîne tertiaire (Directeur investissement, Directeur exploitation, chargé d’actifs, responsable maintenance et sécurité) d’y retrouver les informations nécessaires à la direction de ces grands paquebots. A l’image d’un navire, ces bâtiments architecturés doivent être pilotés autant d’un point de vue financier que technique. La GMAO doit contribuer à fédérer le Référentiel technique et physique («géolocalisation »), véritable composant du Référentiel immobilier.

Les outils de GMAO, ainsi reliant les aspects financiers et techniques des bâtiments, créent par voie de conséquence une relation entre le cycle économique des entreprises occupantes et les équipements dont elles disposent. En tant que composante du Référentiel immobilier unifié (référentiel budgétaire, technique et physique) la GMAO unifiée pour le tertiaire permet une gestion des contrôles des équipements sans perdre de vue leur « plan de vie » futur. Tout en conservant son rôle de gestionnaire pour la maintenance préventive, qui doit s’optimiser, la GMAO permet de maîtriser des quantités de données en augmentation pour les opérations curatives.

GMAO, ses principes de fonctionnement attachés au tertiaire

L’outil de GMAO se doit d’être un liant pour assurer la sérénité des occupants. Une intervention, si minime soit elle, sur une centrale de traitement d’air, peut avoir des répercussions importantes sur les personnes et leur confort. Elle doit être planifiée, orchestrée et vérifiée dans les règles de l’art. Le fait de poser à plat tous les systèmes et leurs concepts permet d’établir une cartographie des actions à effectuer, qu’elles soient d’ordre d’entretien courant ou liées aux règles environnementales. Cela permet une rationalisation des charges et une industrialisation des types d’entretien rencontrés dans le tertiaire, tout en garantissant l’opérabilité optimale. Sachant qu’un immeuble est pratiquement toujours constitué des mêmes composants (chauffage et climatisation, clos et couvert, énergies et fluides, systèmes de circulation) il s’agit suivant leurs configurations et spécifications réglementaires appropriées de suivre ou de faire suivre ces précieux indicateurs de qualité.

C’est pourquoi les grands institutionnels, précurseurs dans ce domaine, se tournent dorénavant vers des solutions unifiées de gestion de patrimoine permettant une certaine « industrialisation » et une unification par un Référentiel. De même que dans l’industrie, une bonne gestion et une bonne planification permettent d’éviter des arrêts intempestifs dus à un mauvais entretien. La GMAO se transforme peu à peu en outil de gestion de patrimoine. Autrefois charge, elle est désormais facteur d’analyse des coûts et de retour sur investissement. Une GMAO efficiente permet ainsi de passer avec brio une commission de sécurité et de suivre les préconisations des bureaux de contrôle. A l’optimal, ce système tend vers un « risque 0 ». Le zéro risque tertiaire optimise l’utilisation des charges afin de réaliser des économies et d’accroître le taux de rendement des loyers. Face à une offre concurrentielle, une bonne gestion du carnet de vie de l’immeuble entraîne un effet de levier supplémentaire constituant un atout décisif auprès des investisseurs.
Ce qui apparaissait comme une dépense est aujourd’hui un argument de vente, la charge se transforme en ressource.

Tandis que le monde industriel connaît des réglementations spécifiques variant en fonction de l’activité de production, les bureaux et commerces eux, suivent en grande partie des normes communes liés aux ERP (Etablissements recevant du Public), IGH (Immeuble de Grande Hauteur) etc., d’où l’émergence d’outils standards et fédérateurs pour le tertiaire, dont la GMAO.

La récente prise de conscience des enjeux environnementaux se concrétise peu à peu à travers des lois et des pratiques, notamment au sein de la vieille Europe, dans la production industrielle comme dans le tertiaire. Les outils de GMAO pour ce secteur sont de plus en plus dédiés à la protection des personnes à travers l’environnement.

La GMAO en milieu tertiaire évolue au gré de la politique environnementale mais aussi avec les cycles économiques des entreprises (impactant sur les modes d’exploitation des bâtiments). Face à la montée de la réglementation concernant la protection des personnes, la GMAO concerne de plus en plus le respect des lois environnementales.
Pour faire face à des équipements dont la durée de vie ne permet pas d’élaborer un  « plan de vie », la GMAO veille au bon fonctionnement des équipements de manière curative plus que préventive.

Bientôt la fin de la maintenance préventive ?

Michel TOLILA et Gérard HEGESIPPE