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Retouvez régulièrement dans votre rubrique "Le saviez-vous ?" l'actualité législative de la gestion des patrimoines avec le cabinet d'avocats Lefèvre et Pelletier.
BAUX COMMERCIAUX : VERS UNE REFORME.
Philippe Pelletier et Marie-Odile Vaissié, avocats associés.
C’est une belle aventure qui s’est achevé le 5 mai dernier par la remise au garde des sceaux d’un rapport, commandé sept mois plus tôt, relatif à la modernisation des baux commerciaux et professionnels.
Le groupe de travail constitué à cet effet, composé de juristes spécialistesá , mais aussi de représentants des bailleurs et investisseurs, des commerçants et artisans et de leurs chambres consulaires, a dû sans cesse apaiser les inquiétudes que cette mission a pu susciter et dire qu’il n’était pas question de mettre en cause les principes fondateurs du statut. C’est à l’intérieur de ce cadre que le travail s’est organisé, conduisant à une adoption unanime du rapport par le groupe de travail : d’abord une cinquantaine d’auditions qui ont occupé trois mois de la mission : tous les intérêts professionnels concernés ont été entendus et ont livré des contributions écrites bien utiles ; puis une recherche d’informations, notamment sur les expériences étrangères et sur l’état du contentieux en la matière.
Au titre de l’observation des droits étrangers, la liberté contractuelle domine le plus souvent ; mais chaque régime juridique traduit un contexte socio-économique précis et il aurait été périlleux d’envisager la transposition en France d’une règle étrangère sans avoir égard à cet environnement.
En matière contentieuse, les chiffres révèlent une stabilité relative (environ 20.000 saisines et 4.000 déclarations d’appel chaque année) mais marquée d’une triple caractéristique : la localisation resserrée du contentieux, sa durée excessive et le nombre élevé de désistements et radiations :
Sur le plan géographique, le tiers du contentieux est localisé à Paris, Bobigny et Nanterre ; la moitié est concentrée sur neuf juridictions : Paris, Bobigny, Nanterre, Lyon, Marseille, Créteil, Nice, Bordeaux et Versailles ; deux tiers des dossiers sont traités par 19 juridictions (sur 181).
Les contentieux sont, pour les deux-tiers, engagés en référé. La proposition des demandes en référé varie cependant suivant les ressorts : ainsi, 81 % à Lyon, mais la moitié seulement à Grasse ou Strasbourg. Plus préoccupante est la durée des instances au fond : devant les tribunaux de grande instance, la durée moyenne est supérieure à 15 mois ; elle s’élève à près de 23 mois pour les demandes en évaluation ou en paiement de l’indemnité d’éviction. Pour obtenir une décision en référé, la durée moyenne est de 1,6 mois.
Devant les cours d’appel, la durée moyenne du contentieux est légèrement supérieure à 17 mois ; elle s’élève à près de 23 mois quand la demande porte sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
On note aussi que le taux moyen d’infirmation est de 20 % ; il s’élève à près de 27 % pour les demandes d’exécution de travaux à la charge du bailleur ou en garantie contre le bailleur. Il est surtout frappant qu’un nombre significatif de procédures n’aboutissent pas à une décision judiciaire tranchant le litige : 41 % des instances pendantes devant les tribunaux de grande instance se terminent par un désistement ou une radiation ; 34 % des procédures d’appel suivent le même cours.
De ce tableau sommaire, on peut tirer trois enseignements : la voie du référé est largement empruntée ; lorsque la procédure s’engage au fond, elle dure près de deux années devant le tribunal, le double si elle se poursuit en appel ; enfin, nombre d’instances ne vont pas à leur terme naturel, ce qui constitue plutôt une bonne nouvelle, sauf à s’interroger sur la pertinence de saisines judiciaires trop systématiques, comme si les partenaires du bail n’avaient pas d’autre choix.
A partir de ces contributions diverses, le groupe a alors élaboré des pistes de travail, portées à la connaissance des personnes auditionnées réunies à cet effet, puis des pré-propositions, soumises aux observations des mêmes personnes. Cette façon de procéder « à livre ouvert » a sans doute favorisé le processus d’adhésion aux propositions remises au garde des sceaux.
Le groupe a articulé quarante propositions dont près de la moitié tend à favoriser la liberté du contrat. Douze ne sont que des recommandations, les autres s’accompagnent d’un projet de texte.
Au titre de la durée du bail, le principe des neuf ans minima est maintenu, la possibilité de stipuler dans le bail initial la durée du bail renouvelé est affirmée. Comme l’est la faculté de conclure plusieurs baux à l’intérieur de la période dérogatoire de deux ans. Il est aussi proposé que la durée des baux à usage exclusif de bureaux devienne libre.
Au titre du loyer, il est suggéré de supprimer le caractère d’ordre public des mécanismes légaux de révision, de créer un nouveau cas de déplafonnement en cas de loyer manifestement sur-évalué ou sous-évalué, de rendre exécutoire par provision la décision des premiers juges fixant le loyer renouvelé, de faciliter la création d’observatoires locaux des loyers, d’accéder aux références des experts invités dorénavant à les annexer à leur rapport.
En matière de réduction des contentieux et de leur durée, un ensemble de propositions techniques viennent modifier les textes existants pour les rendre plus simples et accessibles. Le champ de la conciliation est étendu, celui de la médiation et l’arbitrage favorisé.
S’agissant des baux professionnels, aucun nouveau statut n’est proposé car l’analyse révèle qu’il n’existe aucune tension particulière sur ce marché, mais une « passerelle » est dressée, permettant aux parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, ce qui les soustraira à celui des baux professionnels.
Enfin le groupe de travail propose un dispositif juridique qui permet au bailleur, à chaque échéance triennale, de reprendre les logements vacants annexes aux commerces sauf si le locataire les a réaffectés à usage d’habitation dans le délai de six mois de la notification.
Cet ensemble apparaît cohérent et équilibré. On peut espérer qu’il suscite un accord des partenaires permettant au garde des sceaux de faire adopter le projet de réforme sur la base d’un tel consensus : et pourquoi pas par une ordonnance de simplification ?
Quelle que soit l’issue réservée à ces propositions, la confection du rapport laissera un enseignement touchant à l’art difficile de la réforme : d’évidence, ce n’est que par la pratique collective d’états des lieux réguliers, à l’instar de celui qui vient d’être réalisé dans le domaine des baux commerciaux, que la société civile manifestera son aptitude à un ajustement paisible des normes juridiques qui la régissent.
Rappel des 40 propositions :
1. rappeler l’obligation d’immatriculation du commerçant ou de l’artisan, au titre de tous ses établissements.
2. affirmer, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, la validité des clauses écartant des dispositions d’ordre public de ce statut.
3. autoriser les parties à un bail professionnel à déroger au régime fixé par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 en se soumettant conventionnellement à l’ensemble des dispositions statutaires relatives aux baux commerciaux.
4. (recommandation) inciter les organisations représentatives des propriétaires, commerçants, artisans et professionnels libéraux à mieux faire connaître le régime juridique des baux commerciaux et professionnels, et à diffuser des clauses-type favorisant la négociation des contrats.
5. permettre la succession de plusieurs baux dérogatoires dans la limite de la durée totale de deux ans.
6. clarifier la situation juridique des parties à l’issue de la période dérogatoire.
7. définir la convention d’occupation précaire.
8. permettre une libre durée des baux à usage exclusif de bureaux.
9. réputer non écrite la convention permettant à une seule des parties de prolonger le bail.
10. permettre aux parties de convenir par avance de la durée du bail renouvelé, qui ne peut être inférieure à neuf ans.
11. encadrer la durée du préavis des congés entre 6 et 18 mois,
12. supprimer la référence aux usages locaux.
13. laisser au locataire, en cas d’éviction, un délai de 3 mois après versement de l’indemnité pour libérer les lieux.
14. (recommandation) assouplir, par un régime approprié de la taxe de publicité foncière, la conclusion de baux d’une durée supérieure à douze ans.
15. supprimer le caractère d’ordre public de la révision du loyer.
16. (recommandation) poursuivre les travaux en cours en vue de créer un indice INSEE mesurant le coût de la location, plus adéquat que celui mesurant le coût de la construction.
17. retenir comme motif d’évolution du loyer de renouvellement, en sus des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce, le caractère manifestement sur-évalué ou sous-évalué du loyer.
18. (recommandation) créer des observatoires locaux des loyers commerciaux.
19. faire annexer par l’expert à son rapport les documents justificatifs de ses références locatives.
20. conférer un caractère exécutoire par provision au jugement fixant le prix du bail renouvelé.
21. préciser les conditions dans lesquelles la réinstallation du locataire fait échec au droit de repentir du bailleur.
22. interdire la clause obligeant le preneur à tenir les lieux loués sous une enseigne déterminée, sauf le droit des parties de convenir des modalités du changement d’enseigne.
23. (recommandation) améliorer l’information du nouveau locataire sur la nature et le montant des charges accessoires au loyer.
24. (recommandation) rappeler la nécessité d’une régularisation annuelle des charges et proposer qu’elle soit présentée de façon harmonisée.
25. (recommandation) moderniser la rédaction des articles 1754 et 1756 du Code civil, relatifs aux réparations et inciter à ce que les nouveaux baux s’y référent, en lieu et place des articles 605 et 606 du même code.
26. (recommandation) clarifier la définition de la chose louée de l’article 1723 du Code civil.
27. (recommandation) inciter les parties à dresser un état des lieux, à l’occasion notamment de l’entrée en jouissance ; inciter cédant et cessionnaire du bail à faire de même.
28. (recommandation) inciter les parties à stipuler un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du local commercial et au profit du bailleur en cas de cession du fonds.
29. permettre aux échéances triennales et lors du renouvellement la reprise par le bailleur des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux, en vue de leur réaffectation à l’habitation si le preneur n’y a pas lui-même procédé dans les six mois de la notification.
30. (recommandation) favoriser le concours des subventions publiques (ANAH, FISAC, etc.) pour aider à la transformation des logements vacants accessoires en vue de leur réaffectation à l’habitation.
31. étendre le champ de compétence des commissions départementales de conciliation à l’ensemble des litiges relatifs au loyer, au dépôt de garantie, aux charges et aux travaux, et réaffirmer le caractère facultatif de leur saisine.
32. limiter à un délai de 6 mois la faculté de saisir la commission départementale de conciliation en matière de loyer.
33. supprimer le caractère préalable du mémoire et, par voie de conséquence, le délai d’un mois séparant la notification de l’assignation en fixation du loyer.
34. donner compétence au juge des baux commerciaux pour statuer sur toute question de droit préalable à la fixation du loyer.
35. donner compétence exclusive au tribunal de grande instance pour tout litige relatif aux baux commerciaux.
36. simplifier la procédure après expertise.
37. harmoniser divers délais de procédure et de prescription et leur point de départ et supprimer la sanction de la forclusion en matière de refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction.
38. conférer l’autorité de chose jugée au principal à l’ordonnance de référé qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit.
39. lever une ambiguïté rédactionnelle de l’article 2061 nouveau du Code civil relatif aux clauses compromissoires.
40. (recommandation) favoriser le développement d’instances de médiation et d’arbitrage des litiges.
N.B. Le rapport est consultable sur le site du ministère de la justice : www.justice.gouv.fr
Contact : TQUERO@LPALAW.COM
LA LOI ADOPTEE.
La loi pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a été définitivement adoptée le 3 février 2005. Elle sera en vigueur après publication au Journal officiel, sous réserve d'un éventuel recours devant le conseil constitutionnel.
Projet de loi adopté le 3 février 2005.
AMENER SON ANIMAL AU BUREAU, C'EST TENDANCE.
Aux Etats-Unis, de plus en plus de salariés viennent travailler avec leur épagneul ou leur poisson rouge. C'est ce que révèle un article du très sérieux Wall Street Journal Europe. Les esprits chagrins peuvent bien souligner les inconvénients de cette pratique - comme les risques d'allergie ou de dissipation des troupes-, ils ne convainquent guère. Près de 10 000 sociétés ont même participé en 2004 à la journée «Take your dog to work» («Emmenez votre chien au boulot»), créée par l'organisation Pet Sitters International. Les adeptes de la présence de compagnons à poils ou à plumes sur le lieu de travail estiment que celle-ci dope le moral des équipes, la productivité et les ventes !
Source : L'Entreprise, n°231, Février 2005.
UN BETON TRANSLUCIDE BIENTOT SUR LE MARCHE.
Au salon Bau à Munich, l'architecte hongrois Aron Losonczi, qui a inventé le procédé du «Light Transparent Concrete», a annoncé la commercialisation prochaine de cette technologie.
« La technologie du béton translucide sera bientôt protégée par des brevets internationaux et sa production industrielle sera lancée très prochainement », a indiqué le jeune architecte âgé de 28 ans dans un communiqué de presse. Il sera commercialisé « très prochainement ». Aron LOSONCZI a indiqué qu'il comptait signer d'ici un mois un contrat avec un investisseur étranger, sans autre précision. La production et la commercialisation pourraient suivre peu après, a-t-il ajouté.
Le « Light Transparent Concrete » (« LiTraCon », « béton léger translucide » en français) est un béton de nouvelle génération créé en 2001 sous forme de briques par l'architecte hongrois. Il s’agit d’une combinaison du matériau de construction le plus populaire au monde avec des fibres optiques de Schott pour créer un nouveau type de béton qui transmet la lumière. Les briques fabriquées avec ce matériau d'avant-garde laissent passer la lumière malgré leur 20 cm d'épaisseur, de sorte que si l'on dispose un objet entre le béton et une source lumineuse directe, des ombres chinoises apparaissent très nettement sur la face non éclairée.
Lorsqu'il sera mis sur le marché, il sera en concurrence avec des panneaux en béton translucide présentés par l'Américain Will Wittig à l'université de Détroit (États-Unis) et les « pixels panels » réalisés à l'université de Houston (États-Unis), mélange de béton et de fibres plastiques qui transmettent la lumière d'un côté à l'autre d'un mur.
16/02/2005
ABSENTEISME : DES SOLUTIONS A BATIR ENSEMBLE.
Révélateur du fonctionnement de l'entreprise, de l'intérêt que lui portent les salariés mais aussi de l'état de santé global d'une population, l'absentéisme est devenu un problème de société.
Plutôt que d'accabler les absents, il devient urgent d'identifier ce que révèle cette désaffection et de trouver les moyens adaptés à chaque situation.
UN BETON TRANSLUCIDE BIENTOT SUR LE MARCHE. 
ABSENTEISME : DES SOLUTIONS A BATIR ENSEMBLE.