home > Stratégies immobilières 2010 : le retour aux fondamentaux

Comment se comportent les grandes entreprises en matière de stratégie immobilière en 2010 ? Le 2^ème baromètre utilisateurs BNP Paribas réalisé au premier semestre 2010 tente de percevoir la tendance actuelle, les attentes et les projets des utilisateurs.

 

Un baromètre plutôt maussade

L’étude portant sur tous les secteurs d’activité montre en premier lieu une insatisfaction générale des sondés sur leur situation immobilière. La première cause de ce mécontentement n’est pas la raison financière (en 2^ème position), mais d’abord la superficie, et en 3^ème position, la performance technique des locaux. Ce n’est donc pas tant le cadre qui gêne, mais avant tout la vie de l’utilisateur au sein du bâtiment. En dépit de l’expansion des grandes entreprises, pour la plupart multisites, et de l’interaction des bâtiments avec leur environnement (leur impact économique et écologique), il semble que les entreprises ne se soucient avant tout que de ce qui se passe à l’intérieur de l’immeuble. L’objectif numéro un reste la rentabilité immédiate, et celle-ci passe alors par un mouvement général de rationalisation. On cherche à réduire les surfaces et à maîtriser les coûts d’exploitation en freinant l’investissement à long terme. Bien peu de prise de risque dans cette attitude frileuse, que l’on peut imputer à la crise qui s’éternise…

 

Ce n’est pas l’heure de l’investissement durable

Le problème, c’est que la vitesse d’un cycle immobilier n’est pas la même que celle du cycle des affaires. Sachant qu’il faut cinq ans pour livrer un immeuble, il apparaît bien souvent que ce qui a été mis en chantier ne correspond plus aux besoins une fois le bâtiment achevé. Les entreprises aimeraient pouvoir se reposer la question immobilière tous les ans, sans quoi elles ne peuvent espérer une adaptation parfaite des locaux à leurs besoins, sans cesse en évolution. Hélas, il s’avère difficile de réconcilier ces deux vitesses, et d’obtenir une telle adéquation entre le bâtiment, les besoins de l’entreprise, et les exigences environnementales du Grenelle mises en œuvre il y n’a que deux ans. Ce décalage entraîne alors chez les utilisateurs une démobilisation, et une perte d’intérêt pour l’investissement durable, qui n’est encore ni obligatoire, ni véritablement au point. En effet, l’offre de bâtiment HQE est beaucoup trop faible pour satisfaire une demande générale, car moins de la moitié du parc neuf disponible à un an est certifiée. Face à cette pénurie, et aux incitations juridiques et économiques encore beaucoup trop faibles pour faire autorité, les entreprises en restent alors au stade déclaratif, mais velléitaire. Les normes futures sont annoncées de manière confuse, et peu d’entreprises cherchent à les anticiper faute d’information. Si de plus en plus d’utilisateurs affirment être sensibles à l’écologie et déclarent que le développement durable est un enjeu pour leur entreprise, dans les faits, les entreprises occupant des locaux HQE sont très largement minoritaires. Seuls 13% des entreprises de plus de 1000 salariés occupent des locaux HQE, et 3% seulement pour les plus petites. Quant à leurs aménagements futurs, les entreprises restent encore hésitantes sur l’investissement vert. La préoccupation verte est trop éloignée des collaborateurs pour influencer leur comportement, et leur intérêt continu à porter sur des soucis individuels : la proximité, le parking et les services. Ce qui nous porte à conclure que tant que l’on n’emploiera pas de moyens coercitifs pour exiger la conformation aux normes HQE des bâtiments d’entreprises, ces dernières ne passeront pas à l’action.

 

Un changement de mentalité ?

Outre la rationalisation, l’étude fait état d’un accroissement de la mobilité dans les mentalités. 64% des utilisateurs interrogés déclarent penser à un déménagement. Mais attention, déménagement n’implique pas changement. La localisation, le prix et l’accessibilité restent les critères dominants, comme en 2009, et les services déclarés indispensables aux utilisateurs sont toujours les parkings, la climatisation et la sécurité. Encore une fois, aucune conscience de groupe ne transparaît dans ces revendications individuelles, aucun souci du bien commun, du développement durable et de l’écologie. Cependant, ce désir de mobilité est à corréler à la préoccupation de géolocalisation, premier critère déterminant le choix d’implantation de l’entreprise. On semble constater en fait une préoccupation sociale de plus en plus prégnante, et les entreprises sont soucieuses du temps de transport de leurs employés. De manière plus générale encore, cela pourrait dénoter un changement de style de management et de conduite des projets, qui passe d’un certain absolutisme à une politique de concertation et de consensus entre les collaborateurs et utilisateurs du site. Ce changement de posture managériale confère une sensibilité plus sociale dans la gestion d’entreprise, qui s’en ressent sur les stratégies immobilières. On pense aux coûts, mais aussi au confort des salariés.

 

Ce changement de mentalité suffit-il à modifier en profondeur le comportement des utilisateurs dans l’immobilier d’entreprise ? Rien n’est moins sûr… On peut craindre d’y voir davantage un repli sur soi qu’une ouverture, un retour sécuritaire aux préoccupations immédiates plutôt qu’un élan courageux vers de nouvelles formes d’habiter le travail et l’entreprise.

 

Suzanne Duchiron